오늘 포스트할 주제는 주택임대차보호법과 세가지의 보증금 지키는 방법 (확정일자, 전세권, 전세보증금반환보증보험)에 대해 알아볼까 합니다.

부동산이나 법률용어가 낯설더라도 반드시 전월세계약을 하는 세입자들이 한번쯤 짚고 넘어가야 할 법이 바로 주택임대차보호법이죠.

아마 많은 세입자들의 전재산이라고 해도 무방한 보증금을 어떻게 하면 불미스러운 사고없이 되돌려 받을 수 있는 보증금 지키는 방법도 알아봅니다.

주택임대차보호법

주택임대차보호법에서 세입자의 보증금을 지킬 수 있는 법적 안정장치의 핵심은 우선변제권과 대항력입니다.

첫번째 우선변제권이란, 주택이 경매, 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자와 일반채권자보다 세입자의 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.

그런데 안타깝게도 보증금 전액을 보장받기는 어렵습니다. 만일 등기부등본의 을구가 깨끗하지 못한 집을 계약하는 경우 반드시 등기부등본을 확인하여 선순위배당권자들 다음으로 본인이 얼마나 배당받을 수 있는지 확인해봐야 합니다.

두번째 대항력이란, 임대인 즉 집주인이 바뀐 경우에도 세입자가 새 주인에게 기존 임대차계약기간 동안의 거주를 주장할 수 있는 권리입니다.

(앞서 포스팅에서 제 경우를 예로 든 적이 있는데 저 역시 집주인이 묵시적 갱신기간동안 매매를 하여 퇴거요구를 하였습니다.

이 경우 저희는 거주 주장을 하는대신 이사비와 중개수수료를 받고 이사나온 경험이 있습니다)

앞서말한 우선변제권은 계약을 끝냈다고해서 자동으로 효력이 발생하는 것이 아닙니다.

우선변제권 및 대항력의 보호를 받고 내 보증금을 지키는 방법에 대해 알아봅니다.

보증금 지키는 방법

1) 확정일자 받기.

잔금치르고 가장 먼저 해야할 일은 바로 동사무소 아니 주민센터 또는 법원을 방문하는 것입니다.

주민센터에 임대차계약서와 신분증를 가지고 가서 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

이후 비로소 후순위자보다 우선 순위로 보증금을 변제 받는 우선변제권이 발생하게 됩니다.

공증을 허가받은 공증사무소에서 비용 1천원으로 가능합니다.

물론 주민센터에서는 무료입니다.

2) 전세권을 설정하기.

확정일자와는 달리 전세권은 조금 복잡한 개념입니다.

바로 해당 임대차계약 주소지의 등기부등본에 기입등기를 하는 것입니다.

확정일자에 비해 전세권 설정의 강점은 집주인 집에 대해 강제경매신청권을 가질 수 있다는 점이며 만일 다른사람이 강제경매를 해도 내 보증금은 우선 순위로 보장됩니다.

(확정일자와 전입신고도 경매신청은 가능하지만 임차보증금 반환소송에서 승소 후 가능합니다)

전입신고는 다음날 효력이 발생하지만 전세권은 당일 효력이 발생합니다.

* 전세권 설정하는 방법

전세계약을 할때 전세권 설정을 계약하고 등기를 신청합니다.
등기비용은  전세금의 0.2% 등록세와 지방교육세가 발생합니다.

전세권은 강제경매신청권이라는 강력한 권리를 가질 수 있지만 집주인과의 합의가 필수인 내용이라

현실적으로 쉬운 방법이 아니므로 참고하시기 바랍니다.

3) 전세보증금반환보증보험 가입하기

작성자도 보증금 지키는 방법을 알아보던 차에 알게되고 매우 놀랐습니다.

홍보가 부족한 덕분에 많은 세입자들이 모르는 제도일 겁니다.

(마치 경차유류비지원 신용카드처럼 홍보가 덜 되어 알려지지 않은 것처럼)

전세보증금반환보증보험은 공공기관인 대한주택보증에서 가입가능하며,

만일 임대인이 전세보증금 반환이 어려운 경우 대한주택보증에서 임차인 즉 세입자에게 우선 전세보증금을 반환해주는 보험입니다.

(물론 집주인은 대한주택보증에 보증금을 갚아야 합니다)

* 전세보증금반환보증보험 가입대상

단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트

* 전세보증금반환보증보험 가입기간

○ 신규전세계약일 경우 : 전세계약서상의 잔금지급일과 입주일 중 늦은 날짜로부터 1년 이내

○ 갱신전세계약일 경우 : 이전 전세계약기간의 만료일 이전 1개월로부터 이전 전세계약기간의 만료일로부터 1년 이내

* 전세보증금반환보증보험 가입조건
○ 전세계약 기간은 2년이상 (전입신고, 확정일자 취득 필수)
○ 전세보증금 수도권 4억원 지방은 3억원 이하
○ 전세보증금이 주택가격의 90% 이하
○ 주택담보대출이 주택가격의 60% 이내

* 전세보증금반환보증보험 보증료

○ 보증금액 x 보증료율 x 보증기간 x 해당하는 일수 / 365 산정 (보증료는 일괄납부 또는 연단위 분납가능)

제가 가장 추천하는 방법은 전입신고 + 확정일자 + 전세보증금반환보증보험 가입입니다.

시기가 시기인만큼 억대의 보증금을 만일의 사고에 대비해 보증료 정도 지불하고 안전장치를 해두는 방법은 매우 효과적입니다.

또한 이사 당일에 전세계약과 다불어 중요한 것이 있습니다. 바로 사고없이 이사하기입니다.

작성자 역시 두번의 이사를 통해 가전제품 및 가구의 파손과 흠집이 많이 생겨서 항상 이사업체는 여러 곳의 업체를 확인하고 있습니다.

그만큼 이사업체의 규모, 시스템이 매우 중요합니다.

제가 추천하는 이사스토리는 제 두번의 이사경험상 기분좋고 확실한 포장이사 서비스를 받을 수 있었습니다.

(첫번째는 가격은 초저렴인데 너무 영세한 업체라 아무런 보상을 못 받았던 아픈 기억이 있습니다)

이사업체는 반드시 꼼꼼히 따져보고 이용하세요.

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