대표적인 노후대비 3인방은 국민연금과 개인연금 그리고 퇴직연금입니다. 그런데 요즘에는 주택연금에 가입하는 분들이 늘어나면서 주택 역시 노후대비를 위한 수단이 되기도 하는데요. 오늘은 기존 주택연금 가입조건과 주택연금 수령액 계산방법 그리고 주택연금 장점과 단점에 대해서 알아보겠습니다.

예전에는 집을 자식들에게 상속하는 게 일반적인 생각이었습니다만, 요즘에는 노후준비를 위한 수단으로 주택연금에 가입하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 특히 주택연금 수령액이 매우 적어 집값을 손해본다는 생각을 가지시는 분들이 많고 정부의 홍보부족으로 가입률이 1% 미만이었지만 경제상황이 나빠지고 고령화 사회에 접어들면서 노후에 남은 재산이 집 한채뿐인 노년층에서 국민연금 조기수령을 신청하거나 주택연금 가입을 통해 생활비를 마련하고 있는 분들이 늘어나고 있습니다.

주택연금이란?

주택담보대출은 주택을 담보고 목돈을 일시적으로 대출을 받아 매월 이자와 원금을 받는 형태입니다. 그러나 주택연금은 주택을 담보로 맡기고 부부가 사망 전까지 또는 일정기간 원금와 이자상환 부담없이 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받아 생활비를 마련할 수 있는 장점이 있으며 만기가 정해져있지 않고 한국주택금융공사가 보증하는 역모기지론 상품입니다.

주택연금 가입조건과 금리

주택연금 가입조건은 근저당권 설정 기준 만60세 이상으로 부부기준 9억원 이하 1주택을 소유시 신청이 가능합니다. 단독소유시에는 소유자가 만60세 이상이여야 하며 공동소유시에는 소유자 중 한 사람만 60세 이상이면 조건이 충족됩니다. 주택연금 지급방식은 부부 사망 전까지 만기없이 받을 수 있는 종신지급방식과 일정기간만 받는 확정지급방식 두 가지가 있습니다.

주택연금 금리는 공사가 보증하는 보증서를 담보로 대출이 되며 매 3개월 변동금리로 적용됩니다. 적용되는 금리는 3개월CD금리 + 1.1%p 또는 6개월 신규취급기준 COFIX금리 + 0.85%p 중에서 가입자가 선택할 수 있습니다. (1월 기준 약 2.5%)

주택연금 수령액 계산

주택연금 수령액 계산은 매년 주택가격을 오른다고 가정을 하고 주택가격과 대출금리, 기대수명을 반영합니다.

현재 한국주택금융공사 홈페이지에서 주택연금 수령액 계산기를 제공하고 있으므로 관심이 있으시다면 직접 계산해 보시기 바랍니다.

▶ http://www.hf.go.kr/cmspubl/template3/MN00000173.jsp?on=6

<주택연금 수령액 계산 - 출처 한국주택금융공사 >

주택연금 수령액 계산시 주택가격은 '한국감정원 인터넷시세', 'KB국민은행 인터넷 시세', '국토교통부에서 제공하는 주택공시가격', '한국감정원 감정평가 가격'을 순차적으로 적용하며 한국감정원 시세는 중간값, KB시세는 일반평균값을 기준으로 담보주택가격이 결정됩니다.

아래는 70세 가입자가 3억원 주택가격 기준으로 주택연금 가입시 종신지급방식 (정액형)과 확정기간방식으로 계산시에 각각 예상되는 월지급금 예시입니다 (출처 - 한국주택금융공사)

<종신지급방식 (정액형) 계산시 매월 972,000원 지급>

<10년 확정기간방식 계산시 매월 1,624,000원 지급>

주택연금 장점

주택연금에 가입하면 소유권이 없어진다고 많은 분들이 오해를 하지만 공사는 근저당권만 설정을 하고 소유권은 그대로 가입자에게 유지됩니다.

또한 일반 주택담보대출의 경우 LTV를 적용되지만 주택연금은 주택가격의 100%를 전부 인정하는 장점이 있으며 주택연금 가입 후 주택가격이 오르면 그 상승분은 가입자의 재산으로 귀속됩니다.

만일 부부 모두 사망하는 경우 해당주택은 1차적으로 상속인에게 상속이 되며 주택처분 금액이 연금지급액보다 많을 경우 상속인에게 남는 금액을 돌려주게 됩니다. 반대로 연금지급액이 주택가격보다 많다고 하더라도 상속인에게 그 부족분을 청구하지 않습니다.

주택연금 가입시 등록세와 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무 면제등 각종 세금이 면제가 되고 주택이 5억원 이하일 경우 재산세의 25%를 감면해 주며 주택연금을 수령함에 따라 발생하는 대출이자에 대해 연간 200만원 한도로 소득공제가 됩니다.

또한 연금 수령자가 사망시에도 배우자에게 100% 동일한 연금액을 보장해 줍니다.

주택연금 단점

장점보다 주택연금 단점에 많은 분들이 더 관심이 많으실텐데요. 주택 가격이 상승하더라도 가입시점에 결정된 월지급금은 변동없이 동일하게 지급됩니다. 주택가격이 하락하더라도 동일하고 상승하더라도 추후에 상속인에게 상속이 됩니다.

보증은 공사에서 하지만 대출은 금융기관에서 실행하기 때문에 가입시 초기보증료를 집값의 1.5%를 1회 납부하고 매년 연금지급잔액의 연 0.75%를 지불해야 하는데 3월부터 개정된 주택연금에서는 이 보증료를 일부 낮추는등 조정될 예정입니다.

또한 주택연금 가입 후에는 임차보증금이 있는 월세나 전세 계약이 불가능하며 (보증금 없는 월세계약은 가능) 물가상승율을 반영하여 수급액을 책정하는 국민연금과는 달리 가입시점 월지급금을 계속 받아야 하기 때문에 현금값어치가 떨어질 우려가 있습니다.

따라서 만일 주택연금 가입을 고려한다면 집값이 떨어지기 전에 가입을 해야 유리하며 종신지급방식보다 확정기간방식이 월지급금을 높이는 방법이므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

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